▲ 염낙귀 세무사

경제활동을 하다 보면 부동산을 취득, 보유, 양도하게 된다. 부동산 중에서 대표적인 것이 토지와 건물이며 이에 대한 각 단계별로 세금들이 부과된다.

부동산을 취득하게 되면 취득단계로써 지방세인 취득세와 등록세를 군청으로 납부하여야 하며, 그 이후는 보유단계로 지방세인 재산세를 군청으로 납부하여야 하고, 토지와 건물을 양도할 때는 국세로써 양도소득세를 세무서에 납부하여야 한다.

양도소득세와 관련하여 어떻게 세액이 결정되고 정당한 절세방안이 있는지 사례를 들어 설명하고자 한다.

양도소득세는 양도차익을 기반으로 결정되며, 양도차익의 계산은 부동산양도(매도)가액에서 취득(매수)가액과 취득세, 등록세 등을 차감하여 계산한다

간단한 예를들어 양도가액이 2억원이고, 취득가액이 1억원, 취득세, 등록세 등이 1천만원인 경우, 양도차익은 9천만원이다. 양도소득세는 양도차익 9천만원에서 일부를 공제한 금액에 세율을 곱하여 산출된다.

정당한 절세방안을 사례를 들어 설명 하니 도움이 되길 바란다.

첫 번째 사례로, A와 B가 상기 예와 같이 자동차정비소를 2억원에 매도하며 1억원에 취득,1천만원의 취득세 등록세를 납부하였다고 하자 단A는 정비소의 매도당시 매도가액은 2억원인데 토지와 건물을 1.5억원으로 하였고, 정비소의 기계와 비품가액을 5천만원으로 하여 별도의 계약서를 작성하였으며, B는 구분없이 몽땅거려 2억원으로 매도계약서를 작성하였다고 가정한다

A의 양도차익은 4천만원이고, B의 양도차익은 9천만원이다. 동일한 세율 30%로 가정하고 세금을 계산한 결과, A의 세금은 1천2백만원이고, B의 세금은 2천7백만원이다.

두 번째 사례로, A와 B가 과수원을 같은 조건으로 취득 양도하였다고 가정하자 단A는 과수원매도당시 토지대금으로 1.5억원이고 과수나무를 5천만원으로 별도의 계약서를 작성하였고, B는 몽땅거려 2억원에 양도(매도)하였을 경우 사례 1과 같이 세액이 산출되어 차이가 난다.

사례1과,사례2를 통하여 본 A와 B의 경우 양도소득세가 차이가나는 이유는 양도소득세의 과세대상 물건은 부동산 (토지,건물)이다.

A의 경우처럼 부동산(토지,건물)과 동산(기계장치, 과수나무)를 별도 평가해서 계약서를 작성하였다면 부동산양도(매도)가액이 1.5억원이다. B와 같이 부동산과 동산을 구분하지 않고 매매계약서를 작성하는 경우, 법적으로 기계나 과수나무의 가액이 부동산매도가액에 포함되는 것으로 보기때문에 양도가액이 2억원이 되기 때문이다.

경제적 양도차익은 A와 B가 동일하지만 세액부담은 많이 달라지게 된다. 이러한 사례는 현실적으로 많이 발생하고 있으며, 법규정상 정당한 것이다.

옛 격언에 법위에 누운자는 법이 보호해 주지 않는다고 하였다. 누구나 모든 법을 잘 알수는 없지만 필요한 경우 분야별 전문가에게 조언을 들어보는 것이 좋다. 양도소득세가 비과세 되는 경우는 1세대 1주택 2년이상 보유시 양도소득세 비과세 1세대란 본인과 생계를 같이하는 가족으로서 양도당시 1주택만 2년이상 보유할 경우 비과세한다. 비과세란 과세대상이지만 국가가 과세권을 포기한다는 뜻이다.

양도소득세 감면을 받는 경우는 자경하는 농민이 8년이상 경작한 농지를 양도하는 경우나 자경농민이 3년이상 경작한 농지를 경작상 필요에 의하여 대토를 하는 경우 등이 있다. 비과세가 감면의 차이는 있으나 납세자의 입장에서는 세금을 부담하지 않는 것은 동일하다. 부동산 양도시 세무서에 양도소득세 신고는 반드시 해야 하며, 양도소득세의 납부대상자는 양도소득세 신고서를 세무서에 제출하여야 하고, 비과세나 감면대상자들은 비과세 감면신청을 해야 한다.

염낙귀세무사:  010-3609-6701

<컬럼 필진>
1. 김창호 화순리조트 대표, 2. 장종운 법률구조공단소장, 3. 송윤선 다문화센터장, 4. 박세철 교육복지연대협회 공동대표, 5. 문종안 새누리당 전국상임위원, 6. 송태평 축협조합장, 7. 홍기평 성균관부관장, 8. 윤평순 농협군지부장, 9. 임대원 효원통증의학과의원, 10. 염낙귀 세무사, 11.이다경 청소년상담지원센터장, 12. 배동기 화순군 총상가연합회장

차기컬럼자: 이병기 농어촌공사 화순지사장