최재승(자유 기고가)

지난 7월26일 광주 모 일간지에 기고한 장모 대한주택건설협회 광주. 전남도회 회장은 ""아파트 분양원가 공개 반대한다"" 라는 기고문의 내용을 요약하면 "" 연초 서울도시개발공사의 상암지구 분양원가 공개에 이은 경실련의 ‘아파트값 거품빼기’ 운동으로 시작된 정부의 분양원가 일부공개와 원가연동제 실시 입장 표명으로 민간아파트에 대한 원가공개 요구가 거세지고 있다."" 주장하고, ""이에 대한 주택업계의 입장은 한마디로 “공기업과 민간기업의 분양원가 단순비교는 불가하며 민간아파트에 대한 분양원가 공개시 심각한 부작용과 혼란이 초래될 것이므로 절대 반대한다”고 주장했다.
이어서 ""분양원가 공개는 자본주의 시장경제원리에 어긋나며 민간아파트는 공기업인 도시개발공사나 주택공사에서 분양하는 아파트에 비해 땅값이 차지하는 비율이 다르고 제반 간접비용 부담도 크기 때문에 단순 비교하는 것은 불가능하다. 특히 공공부문은 토지매입과 인허가과정 등에 있어 민간업체와 비교했을 때 많은 혜택을 보기 때문에 절대적으로 비용이 적게 들며 서울도개공에서 밝힌 분양원가 비용구조는 공기업에게만 가능한 특수한 경우로 일반적인 민간주택건설업체들에 동일하게 적용하는 것은 무리다."" 고 주장했다.

그리고 ""주택산업연구원의 자료에 따르면 지난 2002년 주택업체들의 자기자본비율(16.52%)이 제조업(17.31%)에 비해 상대적으로 낮음에도 불구하고 공기업과 일반공산품제조업체들도 공개하지 않은 원가를 유독 민간아파트에만 공개토록 할 경우 산업간 형평성 시비를 불러올 소지가 크고 기업의 경제적 자율성과 창의성을 위축시켜 기업의욕 상실을 초래하는 등 문제점이 많을 것으로 보인다"" 며 ""아파트 건설시 원가는 택지비, 자재비, 인건비, 금융비용 등 눈으로 드러나는 것 외에도 기술개발투자비, 브랜드가치, 위험회피비용 등 유무형의 가치와 비용이 복합적으로 내재된 총체적 개념이다.
이와 함께 아파트 분양원가 공개시 파생되는 부작용 또한 만만치 않을 것으로 예상할 수 있다. 민간기업에 있어 원가관리는 핵심경쟁력으로 경영전략에 직결되는 요소이기에 원가 공개는 기업의 이윤추구를 상실케 만들며 주택사업 의욕을 떨어뜨릴 것이 확실시 된다.
이는 주택건설업체들의 집단퇴출을 초래하고, 결국 주택공급 감소로 이어져 주택가격 상승을 유발하는 등 주택대란의 가능성도 배제할 수 없다. 결론적으로 주택건설 원가 공개는 위헌소지가 있을 뿐만 아니라 자유시장경제 원리와 기업의 자율성을 침해하는 과도한 규제이고 주택가격 안정에도 실효성이 없는 부적절한 정책이다."" 고 결론지었다.

그러나 소비자의 입장은 정 반대다. 지난 연초 광주도시공사에서 아파분양 원가를 공개한바 있다. 벌써 거품이 약 40%이상이라는 추정치를 낳기도 했다. 그 거품은 기업의 적정이윤의 한도를 넘어선 것이다. 따라서 아파트 분양원가의 공개를 거부하는 것은 계속 폭리를 취하겠다는 것으로서 우리 수요자들은 결국 공기업의 아파트만을 찾아야 할 것인가?
민간업체들이 적정이윤을 넘으면서 시장원리를 운운하는 것은 타당치 않다. 부동산 경기를 부양시키기 위해서는 현재의 경제원리나 시장성을 주장하기 앞서 적절한 기업 마진으로 인해 실 수용자가 이해할 수 있는 종전과 같이 평당 250-300만원 이하의 선에서 분양하면 미 분양 사태는 없을 것이다.
마진폭을 높이고 있는 것을 실수요자들이 다 알고 있는데 그렇게 따라가는 바보 수요자도 있는지 생각해볼 문제이다. 그리고 광주가 분양원가 400만원대가 넘을 이유가 없다. 그이유는 아파트 부지가 거의 그린벨트를 용도 변경한 땅이기 때문에 땅값이 높을 수가 없는데, 도대체 분양원가가 평당 400만원선 이상은 이해할 수 없다.

특정기업을 거론할 생각은 없지만, 특정 기업이 광주에 온 뒤로 아파트 분양가가 뛰었다. 필자는 화순에서 살고 있지만 아파트 값이 평당 200만원 이하이다. 그런데 광주 땅값과 얼마나 차이가 난다고 400만원 선인가?. 아파트 업자가 계속 분양원가를 공개하지 않는다면 계속 실수요자들은 아파트 분양을 받지 않으면 된다. 즉 화순이나 땅값이 싼 광주인근 지역의 아파트만 골라 이사하면 결국 광주의 아파트는 짓기만 하지 팔리지 않을 것 아닌가?

""아파트 건설시 원가는 택지비, 자재비, 인건비, 금융비용 등 눈으로 드러나는 것 외에도 기술개발투자비, 브랜드가치, 위험회피비용 등 유무형의 가치와 비용이 복합적으로 내재된 총체적 개념이다"" 라는 주장은 아무런 의미가 없다. 공기업도 마찬가지의 논리를 가지고 있기 때문에 민간기업에만 적용된다는 것은 아전인수격이 아닌가?

현재 광주의 주택 보급률은 100%가 넘은 것으로 알고 있는데 공급이 부족해야 값이 뛰는데 수요가 별다르지 않는데 계속 이윤만 챙기면서 상승된 거품의 분양가만 주장하는 업자들의 내심을 이해하기 힘들다.